La ley de alquileres 27.551 sancionada en 2020 fijó los parámetros para dilucidar el conflicto de quién debe hacerse cargo de las reparaciones en caso de roturas o fallas durante el transcurso del contrato de alquiler, y los plazos para efectuar dichos arreglos.
Si bien la nueva ley establece más precisiones que la anterior normativa en la materia, también deja varias cuestiones en zonas grises, donde propietarios e inquilinos, y muchas veces las inmobiliarias, deben resolver el conflicto.
La ley 27.551 establece que el locador, esto es el dueño, debe conservar la propiedad en estado que sirva al uso y goce del mismo por parte del locatario, el inquilino, y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
Al respecto, Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, expresa que “se entiende de esto que el inquilino sólo debe hacerse cargo de los problemas que él mismo haya causado o de los que resulten del uso normal del inmueble, como cambiar un cuerito y otros mantenimientos corrientes. «En cambio, si se rompió el calefón o se averió un caño, está claro en general que eso debe correr por cuenta del propietario».
De todos modos, no en todos los casos resulta tan claro establecer a quién es imputable la reparación del desperfecto. Por citar un ejemplo, es el caso del flotante del inodoro, donde la discusión puede suscitarse porque no queda claro si la rotura se debió a un mal uso por parte del inquilino, o por el contrario, a la falta de conservación del estado general del inmueble por parte del locador.
Respecto a cómo se debe proceder para exigir la reparación de la rotura o falla al locador, la norma establece que el inquilino debe «notificar» al propietario sobre el desperfecto. En caso de una reparación «urgente», el dueño tiene hasta 24 horas para responder y buscar a alguien que realice el trabajo. Pasado ese plazo, el inquilino podrá ocuparse él mismo de solucionar el tema y pasarle la factura al propietario.
Por otro lado, en el caso de una reparación no urgente, el dueño tiene hasta 10 días para resolver el problema. Si no lo hace, el inquilino puede luego avanzar con el trabajo y cobrárselo al propietario.
Y he aquí donde se suscitan las controversias, ya que la novedad de la norma consistió en establecer plazos para efectuar los arreglos según fueran urgentes o no urgentes, pero el legislador no definió cuándo se trata de un arreglo urgente y cuando no.
Y sin lugar a dudas ello queda librado a la interpretación, siendo una cuestión sumamente subjetiva. Por ejemplo, la aparición de humedad en el placard puede parecer no urgente para el propietario, dejando transcurrir el plazo de diez días, pero sí urgente para el inquilino por traerle problemas de salud, daño en su ropa y pertenencias, etc.
Así, cuando no hubiera acuerdo entre locador y locatario acerca de lo que es considerado urgente, Defensoría aconseja al inquilino que, antes de proceder a la reparación por su cuenta, le envíe al dueño una intimación que incluya todos los motivos por los que cree que el arreglo sí es urgente.
Por ejemplo, describir de qué modo el desperfecto le afecta la salud, le genera problemas, lo obliga a realizar gastos extra, entre otros.
Acerca del medio válido para efectuar la notificación, y que comience a correr el plazo, puede ser por carta documento, y hasta correo electrónico o whatsapp, si el propietario hubiera especificado dicho modo de notificación en el contrato. Los plazos empiezan a correr desde que ese aviso llega, aunque el propietario se niegue a recibirlo.
Fuente: https://sramascopadilla.com.ar/